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Wasser- und Abwasserzweckverband Saalkreis: Bescheid zur Festsetzung und Erhebung eines Abwasserbetrages

Der Wasser- und Abwasserzweckverband Saalkreis verschickt aktuell mehrere tausend Bescheide zum sogenannten Herstellungsbeitrag (I und II) an die Einwohner Landsbergs und des Saalekreises.

Warum gerade jetzt in der Vorweihnachtszeit?

Ausgangspunkt dieser Bescheide bzw. die rechtliche Grundlage für die Beitragserhebung ist das Kommunalabgabengesetz (KAG) des Landes Sachsen-Anhalt. Dieses Gesetz wurde zuletzt am  17. Dezember 2014 geändert. Auf Grundlage dieses Gesetzes werden alle Grundstückseigentümer gleich behandelt und an den Investitionen zum Auf- und Ausbau umweltgerechter Schmutzwasser- bzw. Trinkwasseranlagen beteiligt. Daher hat der WAZV zunächst ein Beratungsunternehmen beauftragt, welches die Herstellungsbeiträge I und II neu kalkuliert hat. Diese Kalkulation wurde von der Verbandsversammlung bestätigt.

Bedauerlich dabei ist, dass der entsandte Vertreter der Stadt Landsberg Herr Frank Stolzenberg (stellvertretender Stadtratsvorsitzender, Bürgerliste) in der Diskussion der Verbandversammlung ausdrücklich seine persönliche Befürwortung für die Erhebung dargelegt hatte und in der Abstimmung ein Großteil der Vertreter in der Verbandsversammlung  daraufhin die Satzung mehrheitlich beschlossen haben.

Die Bescheide müssen nunmehr bis zum 31.12.2015 zugestellt sein, sonst droht die Verjährung (Ende der Übergangsfrist).  Sollten Sie einen Bescheid nach dem 31.12.2015 erhalten, bestehen gute Aussichten um eine Zahlung herumzukommen.

Was ist ein Herstellungsbeitrag?

Der Herstellungsbeitrag ist ein einmaliger Beitrag, der für die Fertigstellung der Anlagen – beispielsweise für den Hauptkanal in einer Straße, Sanierung Kläranlage, Pumpstationen etc. – erhoben wird, damit der Grundstückseigentümer an die zentrale, umweltgerechte Schmutzwasser- bzw. Trinkwasseranlage angeschlossen werden kann.

Bei den Beiträgen ist zwischen dem sogenannten Herstellungsbeitrag I und dem Herstellungsbeitrag II zu unterscheiden.

Worin unterscheiden sich der Herstellungsbeitrag I und II?

Der Herstellungsbeitrag I wird dann erhoben, wenn ein Grundstück erstmals und dauerhaft an eine zentrale Trink- bzw. Schmutzwasseranlage angeschlossen wurde oder werden kann.

Der Herstellungsbeitrag II wird dann erhoben, wenn vor dem Stichtag 15.6.1991 ein Grundstück bereits an eine bestehende zentrale Trink- bzw. Schmutzwasseranlage angeschlossen war bzw. die Möglichkeit dazu gegeben war. Bei diesen Grundstücken sprechen wir von „Altanschließern”. Beim Herstellungsbeitrag II werden anteilig nur diejenigen Kosten eingerechnet, die seit dem 15.6.1991 (Stichtag) für den Bau der neuen Schmutzwasseranlage aufgewendet wurden.

Der Beitragssatz II für Altanschließer ist deshalb deutlich geringer.

Die Beitragsfläche ist  von der Geschosshöhe des Hauses und der Grundstücksfläche abhängig.

Warum sollen Altanschlussnehmer jetzt, mehr als 25 Jahre nach der Wende, einen Beitrag zahlen?

Bisher wurden Anschlussbeiträge nur bei Neuanschlussnehmern erhoben. Diese bisherige Regelung verstößt allerdings gegen Art. 3 des Grundgesetzes und wurde durch Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichtes bestätigt. Es widerspräche dem Solidargedanken, wenn die Beiträge nur bei Neuanschlussnehmern erhoben werden.

In der Stadtratssitzung wurde nochmals von den Stadträten Herrn Stolzenberg (Bürgerliste) und Herrn Sitte (Bürgerliste)  sinngemäß ausgeführt, dass die Bürger der Ortschaft Peißen bereits in der Vergangenheit Herstellungsbeiträge bezahlt hätten und nunmehr aus Gründen der Gleichheit nicht einzusehen sei, dass die Einwohner anderer Ortschaften Landsberg „kostenfrei“ davon kämen.

Wofür werden diese Einnahmen aus dem Herstellungsbeitrag II verwendet?

Die eingenommenen Herstellungsbeiträge II der Altanschließer wie auch die des Herstellungsbeitrages I für Neuanschließer fließen vollständig in die Investition der gesamten Trink- bzw. Schmutzwasseranlagen ein bzw. sind bereits schon eingeflossen.

Warum soll ich einen Beitrag zahlen, wenn vor meinem Grundstück nichts neu gebaut wurde?

Hier liegt tatsächlich das größte Verständnisproblem vor: Werden Neuanschlussnehmer zu einem Beitrag herangezogen, wurde zuvor vor deren Grundstück unmittelbar und unübersehbar eine Leistung erbracht (so jedenfalls die Argumentation des WAZV).

Bei den Altanschlussnehmern dagegen muss kein Bagger im Auftrag des WAZV zu sehen sein. Jedoch nehmen Alt- und Neuanschlussnehmer dieselbe Leistung in Anspruch: den Anschluss an eine zentrale öffentliche Abwasseranlage zur Schmutzwasserbeseitigung und die Trinkwasserversorgungsanlage.

Ich habe meinen Anschluss zu DDR- Zeiten selbst hergestellt. Werden meine Eigenleistungen auf meinen Beitrag angerechnet?

Eine Anrechnung kann nicht erfolgen, zumal die betreffenden Anlagenteile als kostenlos übertragenes Anlagevermögen nicht in die Beiträge einfließen. Außerdem zahlen die Altanschlussnehmer mit dem Herstellungsbeitrag II nicht für die vor dem Jahr 1991 errichteten Altanlagen, sondern anteilig die Investitionskosten, die nach dem Jahr 1991 für neue oder erneuerte Anlagen angefallen sind, z.B. Überleitungsbauwerke. Diese Kosten wurden bisher nur anteilig von denen getragen, die neu angeschlossen wurden. Ausdrücklichnicht Bestandteil des Herstellungsbeitrages II sind die Ortsnetze, die in Eigenleistung zu DDR-Zeiten hergestellt wurden. 

Was sagt das Oberverwaltungsgericht zur Verjährung?

Das Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt hält eine grundsätzliche rückwirkende Erhebung von bis zu 24,5 Jahren für den Bürger hinnehmbar (Urteil des  Oberverwaltungsgerichtes des Landes Sachsen-Anhalt Az. 4 L 24/14 vom 04.06.2015). Dies ist fragwürdig. Das Rechtsstaatsprinzip in seiner Ausprägung als der Rechtssicherheit dienendes Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit verlangt Regelungen, die sicherstellen, dass Abgaben zum Vorteilsausgleich nicht zeitlich unbegrenzt nach Erlangung des Vorteils festgesetzt werden können. Die Nacherhebung kommunaler Gebühren muss daher angemessen zeitlich befristet sein. Auch in anderen Rechtsgebieten gibt es kürzere Verjährungsregelungen (selbst im Steuerrecht).

Sie sollen sicherstellen, dass Einzelne nach Ablauf einer bestimmten Frist nicht mehr mit Forderungen überzogen werden. Die Verjährung von Geldleistungsansprüchen der öffentlichen Hand soll einen gerechten Ausgleich zwischen dem berechtigten Anliegen der Allgemeinheit an der umfassenden und vollständigen Realisierung dieser Ansprüche auf der einen Seite und dem schutzwürdigen Interesse der Bürgerinnen und Bürger auf der anderen Seite bewirken, irgendwann nicht mehr mit einer Inanspruchnahme rechnen zu müssen und entsprechend disponieren zu können. Während das staatliche Interesse an der vollständigen Durchsetzung von Geldleistungspflichten vornehmlich von den Grundsätzen der richtigen Rechtsanwendung und der materiellen Gerechtigkeit (Belastungsgleichheit) sowie von fiskalischen Erwägungen getragen wird, steht dem auf Seiten der Bürger das Prinzip der Rechtssicherheit gegenüber.

Wie berechnet sich der Beitragssatz?

Die Beitragssätze des WAZV für Altanschlussnehmer wurden auf den Grundlagen fragwürdiger Kalkulationen eines Beratungsunternehmens des WAZV berechnet. Die beitragspflichtige Fläche ermittelt sich u.a. aus der Grundstücksfläche und der Geschosshöhe der Bebauung. In dieser sogenannten Globalkalkulation werden alle Kosten, die dem Verband für die Herstellung dieser einen zentralen öffentlichen Abwasseranlage bzw. Trinkwasseranlage entstehen, zusammengefasst. Diese Anlage besteht aber eben nicht nur aus dem Grundstücksanschluss des einzelnen Grundstücks oder dem Kanal oder Rohr in der Straße vor einem Grundstück, sondern aus einem großen Kanal- oder Rohrnetz über das gesamte Verbandsgebiet mit Pumpwerken, Druckrohrleitungen oder auch Kläranlagen im Schmutzwasserbereich. Die Investitionen vor bzw. an einem Grundstück stellen daher nur einen Bruchteil der Kosten der Anlage dar.

Wann muss ich den Bescheid bezahlen?

Der Beitrag ist innerhalb eines Monats nach Erhalt des Bescheides zu zahlen und muss auf das angegebene Konto des WAZV überwiesen sein. Übrigens auch dann, wenn Sie Widerspruch eingelegt haben.

Kann ich den Betrag auch in Raten zahlen?

Wenn Ihre gegenwärtige wirtschaftliche und finanzielle Lage es nicht zulässt, den Betrag sofort zu bezahlen, gibt es die Möglichkeit diesen Betrag in regelmäßigen Raten in Form einer Stundung zu bezahlen.
Eine Stundung ist eine Vereinbarung darüber, dass der Betrag in mehreren Raten gezahlt.

Was tun?  Widerspruchsverfahren?

Es ist jeweils im Einzelfall zu prüfen, ob gegen den Bescheid Widerspruch eingelegt werden soll.  Zu beachten ist, dass das Widerspruchsverfahren im Falle einer Zurückweisung des Widerspruchs Kosten verursacht. Auch ein an den Widerspruch anschließendes Klageverfahren vor dem Verwaltungsgericht Halle löst weitere Kosten aus.   Dabei muss auch beachtet werden, dass die Beiträge trotzdem erst einmal gezahlt werden müssen (keine aufschiebende Wirkung des Widerspruchsbescheides).  Da es in diesen Fällen jedoch um grundlegende rechtliche Problematiken geht, sollten Sie sich anwaltlicher Hilfe bedienen.  Ein auf das Kommunalabgabenrecht spezialisierter Rechtsanwalt oder Interessenverband kann den Bescheid im konkreten Einzelfall prüfen.

Zu beachten ist, dass es keine Sammel- oder Musterklagen im Verwaltungsverfahren gibt. Mithin müssen Sie stets eigenständig gegen einen Bescheid wehren.

Wer sich nicht innerhalb eines Monats nach Zustellung gegen den Bescheid mit Widerspruch wehrt, dessen Bescheid wird rechtskräftig und  dies gilt selbst dann noch, wenn Andere erfolgreich gegen ihre Bescheide vorgehen sollten.

Quelle: Stellungnahme von Christian Gobst (Stadtrat in Landsberg, CDU)

 

MietNovG ab 01.06.2015
  • Zum 01.06.2015 tritt das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) in Kraft. Mit dem Inkrafttreten werden im BGB und im WoVermRG die entsprechenden Paragraphen geändert, ergänz bzw. ersetzt. U.a. sind dort folgende Änderungen enthalten:§556d BGB - Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung für bis zu 5 Jahre zu bestimmen
  • §556d BGB – in diesen Gebieten darf die Miete bei Neuvermietung nicht mehr als 10% über ortsüblichen Vergleichsmiete liegen
  • §556e BGB – überstieg die Miete des vorangegangenen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10%, so kann eine Miete bis zu dieser Höhe vereinbart werden
  • §556e BGB – Modernisierungen in den letzten 3 Jahren können die zulässige Miete ggf. um die Modernisierungserhöhung übersteigen
  • §556f BGB – Wohnung mit Erstbezug nach dem 01.10.2014 gelten die §§ 556d und 556e nicht
  • §556f BGB – der Mieter hat Anspruch auf Rückerstattung aufgrund ungerechtfertigter Bereicherung
  • §2 WoVermRG – Wohnungsvermittlungsvertrag bedarf der Textform
  • §2 WoVermRG – Wohnungsvermittler (i.d.R. Makler) darf vom Wohnungssuchenden kein Entgelt verlangen, es sei denn er holt ausschließlich aufgrund dieses Wohnungsvermittlungsvertrages vom Vermieter die Vermietungserlaubnis ein
    Quelle: BMJV – Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz
     
Neue gesetzliche Regelungen ab 2015

Der Jahreswechsel bringt auch für 2015 zahlreiche neue gesetzliche Regelungen mit sich. Die wichtigsten Gesetzesänderungen für Verwalter und Wohnungseigentümer hat der DDIV hier übersichtlich zusammengetragen:

1. Gesetzlicher Mindestlohn gilt

Mit Jahresbeginn dürfen Arbeitgeber die gesetzlich festgelegte Lohnuntergrenze von 8,50 Euro pro Stunde nicht mehr unterschreiten. Wer dies nicht einhält begeht eine Ordnungswidrigkeit, für die Geldbußen zwischen 30.000 und 500.000 Euro verhängt werden können. Ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft selbst Arbeitgeber und beschäftigt Mitarbeiter, ist sie ebenfalls zur Einhaltung des Mindestlohnes verpflichtet. Darüber hinaus sind Haftungsfragen bei der Auftragsvergabe und Aufzeichnungspflichten insbesondere bei Minijobs zu beachten.

2. Neues Mess- und Eichgesetz

Zum 1. Januar 2015 müssen alle neuen und erneuerten Messgeräte, die der Erfassung von Warm- und Kaltwasser sowie thermischer Energie dienen, dem zuständigen Eichamt gemeldet werden. Die Anzeige muss innerhalb von sechs Wochen nach Inbetriebnahme erfolgen. Anzeigepflichtig ist der Verwender, der die so genannte Funktionsherrschaft über das jeweilige Messgerät innehat und damit über die rechtliche und tatsächliche Funktionskontrolle des Gerätes verfügt. In den meisten Fällen betrifft dies den Wohnungseigentümer.

3. Heizkessel müssen nach 30 Jahren ausgetauscht werden

Ab 2015 müssen laut aktueller Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) Heizkessel, die länger als 30 Jahre lang in Betrieb sind, ausgetauscht werden. Bislang galt dies nur für Anlagen, die vor 1978 eingebaut wurden. Mit dem 1. Januar 2015 gilt dies nun auch für Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1985 eingebaut oder die länger als 30 Jahre in Betrieb genommen wurden. Diese dürfen nicht weiter betrieben und müssen ausgetauscht werden. Besonders betroffen sind Konstanttemperatur-Heizkessel, so genannten Standard-Heizkessel, die die Temperatur nicht nach der gefragten Heizleistung anpassen. Ausgenommen von der Austauschregelung sind Brennwert- und Niedertemperaturkessel sowie Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die ihre Wohnungen seit 1. Februar 2002 selbst nutzen. Ebenso hält die EnEV eine Übergangsfrist von zwei Jahren bei einem Eigentümerwechsel von Mehrfamilienhäusern vor.

4. Strengere Regeln für Holzöfen

Mit dem neuen Jahr endet eine erste Schonfrist für alte Kamine. Öfen, die vor dem Jahr 1975 eingebaut wurden und die Schadstoff-Grenzwerte überschreiten, müssen stillgelegt oder ausgetauscht werden. Das sieht die Bundes-Immissionsschutzverordnung vor. In den kommenden  Jahren erfolgt eine schrittweise Verschärfung der Regelungen für kleine und mittlere Feuerungsanlagen: Öfen und Kamine, die mit Holz befeuert werden und 2015 älter als 40 Jahre sind, dürfen nicht mehr als 0,15 Gramm Staub pro Kubikmeter und 4 Gramm Kohlenmonoxid pro Kubikmeter ausstoßen. Für Anlagen der Baujahre 1975 bis 1984 endet die Schonfrist Ende 2017, für Anlagen der Baujahre 1985 bis 1994 ist Ende 2020 Schluss. 2024 müssen dann Öfen, die im Zeitraum von 1995 bis 31. März 2010 gefertigt wurden und nicht die Grenzwerte einhalten, ausgetauscht oder nachgerüstet werden.

5. Höhere Grunderwerbsteuer in NRW, Saarland und Brandenburg

Mit dem Jahresbeginn ziehen gleich zwei Bundesländer die Grunderwerbsteuer an. Sowohl das einwohnerstärkste Bundesland, Nordrhein-Westfalen, als auch das Saarland erhöhen diese auf 6,5 Prozent. Auch Brandenburg will die Steuer im Sommer erhöhen. In Sachsen-Anhalt gilt derzeit der Grunderwerbssteuersatz von 5 %, in Sachsen von 3,5 %.

6. Ökodesign-Richtlinie für Heizungen

Nach der Ökodesign-Richtlinie für energieverbrauchende und energieverbrauchsrelevante Produkte (ErP) müssen Wärmeerzeuger, Speicher und Warmwasserbereiter ab September 2015 höhere Anforderungen an die Energieeffizienz erfüllen. Die europaweite Verordnung gilt für Gas-, Öl- und Stromheizungen sowie Heizungen auf Basis von Wärmepumpen oder Kraftwärmekopplung und Kombinationsheizungen mit integrierter Warmwasserbereitung. Die Hersteller sind zudem verpflichtet, die Energieeffizienz der Geräte mit einem Label ähnlich wie bei Kühlschränken anzuzeigen.

Novelle zum Meldegesetz - BMG - (gültig ab 01.11.2015)

- Zum 1. November 2015 tritt erstmals ein bundesweit einheitliches Meldegesetz (BMG) in Kraft. Mit dieser Novellierung wird das Melderecht in Deutschland harmonisiert und weiterentwickelt. Das Gesetz regelt künftig die Art und Weise der Datenspeicherung und Meldepflichten ebenso wie Melderegisterauskünfte, Ordnungswidrigkeiten und die Datenübermittlung zwischen öffentlichen Stellen. Wieder eingeführt wird auch die Meldebestätigung durch den Wohnungsgeber, um Scheinanmeldungen zu verhindern. Es wird darauf hingewiesen, dass mit der Wiedereinführung der Vermieterbescheinigung eine Mitwirkungspflicht der Vermieter bzw. Verwalter nach § 19 BMG gilt.
- Wohnungseigentümer, bzw. Verwalter müssen Bescheinigung ausstellen.
- Sofern wir (Sopp & Teipen Verwaltungsges. mbH) vom jeweiligen Eigentümer mit der Miet- bzw. Sondereigentumsverwaltung (bei Eigentumswohnungen) beauftragt sind, erledigen wir die Anmeldung von ausziehenden bzw. einziehenden Mietern schon seit Jahren beim zuständigen Einwohnermeldeamt.

- Mieter und Eigentümer, die eine Wohnung beziehen oder verlassen, müssen ihren Wohnortwechsel innerhalb von zwei Wochen bei der zuständigen Meldehörde anzeigen. Im Rahmen dieser Meldepflicht verlangen die Behörden ab 1. Mai 2015 eine Bescheinigung durch den Wohnungsgeber, um Scheinanmeldungen zu verhindern. Diese Neuregelung hat eine Mitwirkungspflicht vermietender Wohnungseigentümer und Verwalter zur Folge. Die Bestätigung über den Ein- oder Auszug muss innerhalb von zwei Wochen durch den Vermieter, bzw. den von ihm beauftragten Verwalter ausgestellt werden. Die Bescheinigung kann sowohl in schriftlicher oder elektronischer Form erfolgen und muss der meldepflichtigen Person wie auch der zuständigen Meldebehörde direkt zur Verfügung gestellt werden. Neben dem Namen und der Anschrift des Wohnungsgebers muss die Bestätigung die Anschrift der Wohnung, die Art des meldepflichtigen Vorgangs (Einzug oder Auszug), das Datum und den Namen der meldepflichtigen Personen enthalten. Die Vermieterbescheinigung war bereits bis 2002 erforderlich, bevor sie abgeschafft wurde. - Bei Fristversäumung und Scheinanmeldung drohen Bußgelder. 

Novellierung der Energiesparverordnung (EnEV, ab 1. Mai 2014 gültig)
Die Bundesregierung hat am 6. Februar 2013 die vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und vom Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie vorgelegten Entwürfe zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) und zur Änderung der Energieeinsparverordnung (EnEV) beschlossen. Anlässe sind die Umsetzung der neu gefassten EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (2010/31/EU) sowie der Kabinettbeschlüsse zum Energiekonzept und zur Energiewende vom September 2010 beziehungsweise Juni 2011, soweit sie das Energieeinsparrecht für Gebäude betreffen.

Das Verfahren zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes ist inzwischen abgeschlossen. Das Vierte Gesetz zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes wurde am 12. Juli 2013 im Bundesgesetzblatt verkündet und ist am 13. Juli 2013 in Kraft getreten. Das geänderte EnEG schafft die gesetzlichen Ermächtigungsgrundlagen für die in der EnEV-Novelle vorgesehenen Änderungen. Er sieht außerdem eine Grundpflicht zur Errichtung von Neubauten im Niedrigstenergiegebäudestandard (Behördengebäude ab 2019, alle übrigen Neubauten ab 2021) vor. Zudem wurde auf Initiative des Bundestages im Rahmen der Änderung des EnEG das Verbot des Betriebs von Nachtstromspeicherheizungen, das ab 2020 einsetzen sollte, aufgehoben (siehe Artikel 1 a des Vierten Gesetzes zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes).

Die Änderungsverordnung zur EnEV beinhaltet im Wesentlichen Folgendes:

  1. Angemessene und wirtschaftlich vertretbare Anhebungen der energetischen Anforderungen an Neubauten ab dem 1. Januar 2016 um durchschnittlich 25 Prozent des zulässigen Jahres-Primärenergiebedarfs und um durchschnittlich 20 Prozent bei der Wärmedämmung der Gebäudehülle - dem sogenannten zulässigen Wärmedurchgangskoeffizienten.
  2. Die Anhebung der Neubauanforderungen ist ein wichtiger Zwischen-Schritt hin zum EU-Niedrigstenergiegebäudestandard (siehe hierzu oben). Die konkreten Vorgaben an die energetische Mindestqualität von Niedrigstenergiegebäuden werden rechtzeitig bis spätestens Ende 2016 - für Behördengebäude - bzw. Ende 2018 - für alle Neubauten - festgelegt.
  3. Keine zusätzlichen Verschärfungen der heute geltenden Anforderungen bei Modernisierungen im Gebäudebestand, da zu geringes Energieeinsparpotenzial;
  4. Einführung der Pflicht zur Übergabe des Energieausweises an den Käufer oder neuen Mieter und Verdeutlichung der bestehenden Pflicht zur Vorlage des Energieausweises gegenüber dem potenziellen Käufer oder Mieter bei der Besichtigung;
  5. Ausweitung der Aushangpflichten von Energieausweisen sowie Einführung eines unabhängigen Stichprobenkontrollsystems für Energieausweise und Berichte über die Inspektion von Klimaanlagen (Ländervollzug);
  6. Einführung der Pflicht zur Angabe energetischer Kennwerte in Immobilienanzeigen, insbesondere bei Verkauf und Vermietung. Auf Wunsch des Bundesrates auch Angabe der Energieeffizienzklasse (Klassen A+ bis H). Von der Pflicht zur Angabe der Effizienzklasse in Immobilienanzeigen sind allerdings nur neue Energieausweise für Wohngebäude betroffen, die nach dem Inkrafttreten der Neuregelung ausgestellt werden.
  7. Erweiterung der Pflicht zum Austausch alter Heizkessel (Jahrgänge älter als 1985 bzw. älter als 30 Jahre, bisher Kessel älter als 1978), auf Wunsch des Bundesrates. Nicht betroffen sind Brennwertkessel und Niedertemperaturheizkessel, die einen besonders hohen Wirkungsgrad haben. Erfasst werden nur sogenannte Konstanttemperaturheizkessel. Der Anwendungsbereich der Pflicht ist also begrenzt. In der Praxis werden die Kessel ohnehin im Durchschnitt nach 24 Jahren ausgetauscht. Außerdem sind viele selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser von der Pflicht ausgenommen. Hier gilt die bereits seit der EnEV 2002 bestehende Regelung fort, nach der Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die am 1. Februar 2002 in diesen Häusern mindestens eine Wohnung selbst genutzt haben, von der Austauschpflicht ausgenommen sind.

Rauchwarnmelderpflicht in Sachsen-Anhalt Landesbauordnung Sachsen-Anhalt §47 (4):
In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege aus Aufenthaltsräumen führen, jeweils mit mindestens einem Rauchwarnmelder ausgestattet werden. Die Rauchwarnmelder müssen so angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2015 dementsprechend auszustatten.
Beispiel: Eine Wohnung mit einem Flur, von dem 2 Kinderzimmer und ein Schlafzimmer abgehen, benötigt also mindestens 4 Rauchwarnmelder.

Installation und Funktionsprüfung:
Die Verantwortlichkeit für den Einbau und die Sicherstellung des Betriebes der Rauchwarnmelder ist in der Verordnung zur Rauchwarnmelderpflicht Sachsen-Anhalt nicht geregelt. Die Landesbauordnung richtet sich dann an die Eigentümer. Damit sind die Eigentümer für die Ausstattung (Montage) und die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft (Funktionsprüfung) verantwortlich und damit auch in der Haftung.

Kosten der Funktionsprüfung:
Die Kosten der Funktionsprüfung sind unproblematisch umlagefähige Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Bei neuen Mietverträgen empfiehlt es sich, die Kosten für die Rauchwarnmelder direkt als sonstige Betriebskosten zu bezeichnen. Bei bestehenden Mietverträgen, in denen die Rauchwarnmelder als sonstige Betriebskosten nicht enthalten sind, wird sich eine Erhöhung der Betriebskosten in analoger Anwendung des § 560 BGB ergeben können.

Rauchwarnmelder in WEG-Anlagen:
Die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung ergibt sich hier aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG, nach der die Eigentümer gemeinschaftsbezogene Rechte oder sonstige Pflichten gemeinschaftlich zu erfüllen haben. Dies sind Pflichten, die die Wohnungseigentümer gemeinsam, aufgrund ihrer Mitberechtigung am gemeinschaftlichen Eigentum treffen - dazu gehört z.B. die Aufrechterhaltung der Verkehrssicherungspflicht auf dem Grundstück oder eben die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Pflicht zur Installation und Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern.

DIN 14676 - Anwendungsnorm für Rauchwarnmelder
Die DIN 14676 legt die Mindestanforderungen für die Planung, den Einbau, den Betrieb und die Instandhaltung von Rauchwarnmeldern in Wohnhäusern, Wohnungen und Räumen mit wohnungsähnlicher Nutzung fest.  Rauchwarnmelder, die entsprechend dieser Norm eingesetzt werden, dürfen als Stand-Alone-Melder oder auch als funkvernetzte Melder betrieben werden.

  1. Es dürfen nur Rauchwarnmelder nach DIN 14604 eingesetzt werden
  2. Maximale Überwachungsfläche 60m² pro Rauchwarnmelder
  3. Mindestens 0,5 m Abstand zu Wänden, Unterzügen oder Einrichtungsgegenständen
  4. Funktionsprüfung (Wartung) entsprechend der Herstellerangaben, mindestens jedoch einmal jährlich

DIN EN 14604 - Produktnorm für Rauchwarnmelder
Die DIN EN 14604 legt die Anforderungen, Prüfverfahren sowie die Leistungskriterien für Rauchwarnmelder fest. Sie gibt Herstelleranweisungen für Rauchwarnmelder, die nach dem Streulicht-, Durchlicht-, oder Ionisationsprinzip arbeiten und für Anwendungen in Haushalten oder für vergleichbare Anwendungen in Wohnbereichen vorgesehen sind.

  1. Hupenlautstärke mindestens 85 dB im Abstand von 3 m
  2. Betteriewechselanzeige vier Wochen vor Batterieende
  3. Batterielebensdauer mindestens ein Jahr
  4. Einrichtung zur Durchführung regelmäßiger Prüfungen (Testknopf)

Schönheitsreparaturen durch den Mieter:
Der [BGH] hat entschieden, dass der Mieter gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss. Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen zur Schadenshöhe wurden von der Revision nicht beanstandet und begegnen keinen Bedenken. [...]

Quelle: BGH: Urteil vom 06.11.2013 (Az. VIII ZR 416/12)

Gesamtabrechnung für Eigentumswohnungsanlagen:
Die Gesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen HausgeldzahluMietrechtsänderungsgesetz%20vom%20Bundestag%20verabschiedetrderlich. [...]

Quelle: BGH: Urteil vom 11.10.2013 (Az. V ZR 271/12)

Mietrechtsänderungsgesetzt vom Bundestag verabschiedet:
Das Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG) wurde am 18.03.2013 im Bundesgesetzblatt (BGBl) verkündet und tritt damit zum 01.05.2013 in Kraft. Die Regelungen zum Contracting gelten ab 01. Juli.

Wichtigste Bestandteile sind u.a.

  1. Länder können in bestimmten Regionen die Kappungsgrenze bis zu 5 Jahren per Rechtsverordnung von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken
  2. Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (bisher: § 554 BGB) um den Tatbestand "energetischen Modernisierung" erweitert
  3. Mietminderung durch "Energetischen Modernisierung" bei den ersten 3 Monaten ausgeschlossen
  4. Härtefallprüfung auf die nachgelagerte Mieterhöhung verschoben (nicht mehr auf die Durchführung der Maßnahme)
  5. formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen gesenkt
  6. ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) muss "energetische Ausstattung und Beschaffenheit" berücksichtigen
  7. Contracting unter gewissen Voraussetzungen als Betriebskosten (soweit für Mieter kostenneutral)
  8. "Berliner Räumung" geregelt (Räumung "nur" zur Besitzverschaffung, ohne tatsächliche Räumung der Gegenstände)
  9. Vermieter hat bei Räumung ggü. dem "Untermieter" Anspruch per "einstweiliger Verfügung"

Quelle: BGBl vom 18.03.2013 aus Nr. 13, Seite 434

Heizkostenabrechnung bei fehlerhaften Messwerten:
Das sachverständig beratene Berufungsgericht hat festgestellt, dass der am Heizkörper [...] gemessene Verbrauch schon aus physikalischen Gründen nicht zutreffen kann. Da eine Messung nicht nachgeholt werden kann, ist - offensichtlich - ein Anwendungsfall des § 9a Abs. 1 HeizkostenV gegeben. Somit kann die Klägerin nicht auf der Grundlage des abgelesenen, nicht dem tatsächlichen Verbrauch entsprechen-den Werts abrechnen, sondern sie muss den Verbrauch anhand einer der in dieser Vorschrift genannten Methoden ermitteln, nämlich auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum; soweit auf diese Weise eine Verbrauchsermittlung nicht möglich ist (z.B. mangels geeigneter Vergleichsdaten), bliebe nur eine verbrauchsunabhängige Abrechnung (etwa nach Wohnfläche), wobei eine Kürzung von 15 % gemäß § 12 HeizkostenV vorzunehmen wäre. [...]

Quelle: BGH: Beschluss vom 05.03.2013 (Az. VIII ZR 310/12)

Novelle der Trinkwasserverordnung (TrinkwV):
Die Zweite Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung ist am 13. Oktober 2012 veröffentlicht worden und am 14. Dezember 2012 in Kraft getreten.
Diese enthält u.a. folgende Änderungen:

  1. Frist für die erste Legionellenprüfung um 14 Monate auf den 31.12.2013 (bisher 31.10.2012) verlängert
  2. Untersuchungsintervall von gewerblich genutzten Großanlagen (bspw. Mehrfamilienhäuser) von jährlich auf 3-jährlich verlängert
  3. Meldung der Legionellenuntersuchung an das Gesundheitsamt muss nur noch bei Auffälligkeiten erfolgen
  4. vom Umweltbundesamt sollen verbindliche hygienische Anforderungen an die Materialien und Stoffe festgelegt werden
  5. Die TrinkwV umfasst die Verpflichtung für Vermieter von Mehrfamilienhäusern mit einer zentralen Anlage zur Bereitung von Warmwasser, dass das Wasser in solchen Anlagen alle 3 Jahre auf Legionellen untersucht werden muss. Die Kosten der Untersuchung können als Teil der Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Nicht umlagefähig sind jedoch z.B. die Kosten für den Einbau von Trinkwasserentnahmeventilen an Warmwasserboilern oder einmalige Kosten bei Beauftragung eines Unternehmens zur Legionellenuntersuchung
  6. Die Nichtbeachtung der Untersuchungsverpflichtung kann als Straftat bzw. Ordnungswidrigkeit geahndet werden

Quelle: Pressemeldung des BMG vom 13.12.2012 (Az. VIII ZR 152/12)

Eigenleistungen des Vermieters als fiktive Kosten in Betriebskostenabrechnung ansetzbar:
Der [BGH] hat entschieden, dass die Klägerin gemäß §1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV die von ihrem Personal erbrachten Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abrechnen durfte, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Die Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen und gilt für natürliche und juristische Personen. Die Klägerin hat die angesetzten fiktiven Kosten ausreichend dargelegt, indem sie ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten sowie das darauf beruhende Angebot eines Unternehmens vorgelegt hat. Der Erhebung der von der Klägerin angebotenen Beweise bedurfte es nicht, weil der Beklagte die Angaben der Klägerin zu den fiktiven Kosten eines Drittunternehmens nicht bestritten hatte. [...]

Quelle: BGH: Urteil vom 14.11.2012 (Az. VIII ZR 41/12)

Anforderung an ordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug des Mieters:
Der [BGH] hat entschieden, dass eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters erfolgen darf, ohne dass die für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erforderlichen Mietrückstände erreicht sein müssen. Da die ordentliche Kündigung im Gegensatz zur fristlosen Kündigung dem Vermieter die Lösung vom Vertrag nur unter Beachtung der gesetzlichen oder der vereinbarten Kündigungsfrist erlaubt, besteht kein Grund, die für die fristlose Kündigung festgesetzten Grenzen auf die ordentliche Kündigung zu übertragen. Eine zur ordentlichen Kündigung berechtigende nicht unerhebliche Verletzung der Zahlungspflicht liegt jedoch noch nicht vor, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.[...]

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die für fristlose Kündigungen geltende Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, die im Falle einer rechtskräftigen Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung erlaubt, nicht auf ordentliche Kündigungen angewendet werden kann. Der Zweck der Vorschrift besteht darin, in bestimmten Fällen eine Obdachlosigkeit des Mieters infolge einer fristlosen Kündigung zu vermeiden. Wegen der bei einer ordentlichen Kündigung einzuhaltenden Kündigungsfrist besteht diese Gefahr jedenfalls nicht in gleichem Maße. Zudem hat der Gesetzgeber im Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 keine anderweitige Regelung getroffen, obwohl ihm die Problematik bekannt sein musste. [...]

Quelle: BGH: Pressemeldung vom 10.10.2012 (Az. VIII ZR 107/12)

Kündigung des Mieters wg. Zahlungsverzug kann sich auch auf einseitig erhöhte Betriebskostenvorauszahlung beziehen:
Der [BGH] hat entschieden, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöht hat, nicht voraussetzt, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist. Ein solches Erfordernis ergibt sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Der Mieter ist vielmehr dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte. [...]

Quelle: BGH: Pressemeldung vom 18.07.2012 (Az. VIII ZR 1/11)

Selbstgenutzter Wohnraum: steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungsaufwendungen:
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteilen vom 29. März 2012 VI R 21/11, VI R 70/10 und VI R 47/10 entschieden, dass Aufwendungen für die Sanierung eines selbst genutzten Wohngebäudes, nicht aber die Kosten für übliche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen oder die Beseitigung von Baumängeln, als außergewöhnliche Belastung abzugsfähig sein können. Nach § 33 Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes wird die Einkommensteuer auf Antrag ermäßigt, wenn einem Steuerpflichtigen zwangsläufig größere Aufwendungen als der überwiegenden Mehrzahl der Steuerpflichtigen gleicher Einkommensverhältnisse, gleicher Vermögensverhältnisse und gleichen Familienstands (außergewöhnliche Belastung) erwachsen. Hierzu können auch Aufwendungen für die Sanierung eines Gebäudes gehören, wenn durch die Baumaßnahmen konkrete Gesundheitsgefährdungen, etwa durch ein asbestgedecktes Dach (VI R 47/10), abgewehrt, Brand-, Hochwasser- oder ähnlich unausweichliche Schäden, beispielsweise durch den Befall eines Gebäudes mit Echtem Hausschwamm (VI R 70/10) beseitigt oder vom Gebäude ausgehende unzumutbare Beeinträchtigungen (Geruchsbelästigungen, VI R 21/11) behoben werden. Allerdings darf der Grund für die Sanierung weder beim Erwerb des Grundstücks erkennbar gewesen noch vom Grundstückseigentümer verschuldet worden sein. Auch muss der Steuerpflichtige realisierbare Ersatzansprüche gegen Dritte verfolgen, bevor er seine Aufwendungen steuerlich geltend machen kann und er muss sich den aus der Erneuerung ergebenden Vorteil anrechnen lassen ("Neu für Alt"). [...]

Quelle: BFH: Pressemeldung Nr. 43 v. 13.06.2012 (Az. VI R 21/11)


Ab dem 1. April 2012 baut die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) die Förderung energetischer Sanierungen von Baudenkmälern aus. Zudem können Hauseigentümer ab Anfang April auch Zuschüsse erhalten, wenn in Ergänzung zu weiteren Maßnahmen die Wärmeverteilung bei bestehenden Heizungen optimiert wird. [...]

Wenn Eigentümer von Baudenkmälern ihre Gebäude so sanieren, dass diese nachher maximal 60 Prozent mehr Energie als ein vergleichbarer Neubau benötigen, gewährt die KfW künftig einen Investitionszuschuss von 10 Prozent. [...]

Im Rahmen von Einzelmaßnahmen wird künftig zudem die Optimierung der Wärmeverteilung bei bestehenden Heizungsanlagen gefördert. Förderfähige Maßnahmen sind beispielsweise der hydraulische Abgleich sowie der Ersatz bestehender Pumpen durch Hocheffizienzpumpen. Voraussetzung für die Zuschussförderung ist, dass der Gesamtbetrag förderfähiger Investitionen mindestens 4.000 Euro beträgt. [...]

Quelle: www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilien/Energetische-Sanierung/

WEG: Heizkosten müssen in Einzelabrechnung der Wohneinheit nach Verbrauch abgerechnet werden:
Der [..BGH...] hat entschieden, dass in die Gesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen sind. Denn der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss.

Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist. Bei den Einzelabrechnungen sind hingegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Daher sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung muss der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern. Im konkreten Fall entsprach daher zwar die Gesamtabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung, nicht aber die Einzelabrechnungen, da sie nicht den tatsächlichen Verbrauch zugrunde legten. Diese müssen neu erstellt werden. [...]

Quelle: BGH: Pressemeldung vom 17.02.2012 (Az. V ZR 251/10)

Mieter muss den Einbau von Funk-Zählern dulden:
Der [...BGH...] hat entschieden, dass die Beklagte den Einbau der funkbasierten Zähler zu dulden hat. Ein Anspruch ergibt sich für die Heizenergie- und Warmwasserzähler aus § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2 der Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Diese Norm erfasst entgegen der Ansicht der Revision nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte, sondern begründet auch eine Duldungspflicht des Mieters für den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme. Zudem besteht gemäß § 554 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Duldung des Einbaus des funkbasierten Kaltwasserzählers. Die vom Berufungsgericht insoweit vorgenommene tatrichterliche Würdigung dahingehend, dass es sich hierbei um eine Wohnwertverbesserung handele, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Insbesondere kann es den Wert der Wohnung erhöhen, wenn diese zum Zwecke der Ablesung nicht betreten werden muss, zumal die Beklagte ohnehin den Einbau von Heizkosten- und Warmwasserzähler dulden muss und so der Einbau von zwei verschiedenen Ablesesystemen vermieden werden kann.[...]

Quelle: BGH: Urteil vom 29.09.2011 (Az. VIII ZR 326/10)

Genehmigung über bauliche Veränderung (bspw. Durch Modernisierung) bestimmt der Vermieter:
Der Vermieter ist - sofern die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben - grundsätzlich nicht zu baulichen Veränderungen zwecks Modernisierung der Wohnung verpflichtet [...]

Der Mieter hat auch grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des Vermieters, der sein Ermessen jedoch nicht missbräuchlich ausüben darf [...]

 Vor diesem Hintergrund stellt es auch keine rechtsmissbräuchliche Ausnutzung eigener Rechte dar, dass der Beklagte den Klägern nicht gestattet, die Heizung auf eigene Kosten einzubauen. Denn mit einer derartigen Erlaubnis wäre eine erhebliche Einschränkung seiner Entscheidungsfreiheit als Eigentümer verbunden, den Zeitpunkt einer Investition selbst zu bestimmen und dabei das eigene - legitime - Interesse zu wahren, bei einer späteren Neuvermietung angesichts der zwischenzeitlich gestiegenen Attraktivität der Wohnlage eine deutlich höhere Miete zu erzielen. Es verstößt nicht gegen Treu und Glauben, wenn der Beklagte dabei den Interessen der Kläger, den Komfort der - wegen der vergleichsweise günstigen Miete und einer inzwischen stärker nachgefragten Lage - attraktiven Wohnung ihrerseits durch eine Investition in deren baulichen Zustand zu steigern, keinen Vorzug gegen-über den eigenen finanziellen Interessen einräumt. [...]

Quelle: BGH: Urteil vom 14.09.2011 (Az. VIII ZR 10/11)

WEG: Hausgeldansprüche im Insolvenz- bzw. Zwangsversteigerungsverfahren:

  1. In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers ist die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten, vor der Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Hausgeldansprüche ohne die Notwendigkeit einer vorherigen Beschlagnahme des Wohnungseigentums absonderungsberechtigt.
  2. Sofern die Berechtigten gegen den säumigen Wohnungseigentümer vor der Insolvenzeröffnung keinen Zahlungstitel erlangt haben, können sie den das Absonderungsrecht bestreitenden Insolvenzverwalter mit der Pfandklage auf Duldung der Zwangsversteigerung in die Eigentumswohnung in Anspruch nehmen. Das Prozessgericht muss in diesem Fall prüfen, ob die Voraussetzungen des Vorrechts gegeben sind.
  3. Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Wohnungseigentümers entsteht das Vorrecht wegen der Hausgeldansprüche an der bis dahin nicht beschlagnahmten Eigentumswohnung mit der Verfahrenseröffnung. [...]

Quelle: BGH: Urteil vom 21.07.2011 (Az. IX ZR 120/10)

Betriebskostenspiegel sagt nichts über den Einzelfall:
Ein Mieter, der einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bemängelt, muss die Umstände, aus denen sich dieser ergeben soll, hinreichend darlegen und auch beweisen. Die Bezugnahme auf einen gegenüber dem 'Betriebskostenspiegel für Deutschland' erhöhten Betriebskostenansatz des Vermieters reicht nicht aus, um einen solchen Verstoß darzulegen. Überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen kommt wegen der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu. [...]

Quelle: Bundesgerichtshof: Urteil vom 06.07.2011 (Az. VIII ZR 340/10)

Inhalt einer Eigenbedarfskündigung:
Der [...BGH...] hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass dem in § 573 Abs. 3 BGB enthaltenen Begründungserfordernis für eine Kündigung des Vermieters Genüge getan wird, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Zudem brauchen Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt sind, im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt zu werden. [...]

Quelle: Bundesgerichtshof: Urteil vom 06.07.2011 (Az. VIII ZR 317/10)

Kündigungsrecht bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung:
Der [...BGH...] hat entschieden, das die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB* rechtfertigt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gilt das auch dann, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse. Ferner hat der VIII. Zivilsenat entschieden, dass die Verjährungsfrist für den Rückforderungsanspruch des Mieters wegen der drei Monatsmieten übersteigenden Kaution mit der Zahlung der überhöhten Kaution beginnt. Der Verjährungsbeginn setzt nicht voraus, dass dem Mieter die Regelung des § 551 Abs. 1 und 4 BGB** bekannt ist, nach der die Kaution bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal drei Monatsmieten betragen darf. Ferner hat der [...BGH...] entschieden, dass die Verjährungsfrist für den Rückforderungsanspruch des Mieters wegen der drei Monatsmieten übersteigenden Kaution mit der Zahlung der überhöhten Kaution beginnt. Der Verjährungsbeginn setzt nicht voraus, dass dem Mieter die Regelung des § 551 Abs. 1 und 4 BGB** bekannt ist, nach der die Kaution bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal drei Monatsmieten betragen darf. [...]

Quelle: Bundesgerichtshof: Urteil vom 01.06.2011 (Az. VIII ZR 91/10)

WEG: Stimmrechtsentzug bei Hausgeldschulden?:
Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden. [...]

Quelle: BGH: Urteil vom 12.01.2011 (Az. V ZR 60/10)

Verbindlichkeit einer 12 Monate nicht beanstandeten Betriebskostenabrechnung:
Der Mieter muss dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass einzelne Betriebskosten mit Rücksicht auf eine hierfür vereinbarte Pauschale nicht abzurechnen sind. [...] Der von der Klägerin geltend gemachte Nachzahlungsanspruch aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 und 2005 sei begründet. Der Beklagte sei mit seinen Einwendungen gegen diese Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ausgeschlossen, weiler sie nicht binnen zwölf Monaten seit Erhalt der jeweiligen Abrechnung erhoben habe. [...]

Quelle: BGH: Urteil vom 15.12.2010 (Az. VIII ZR 148/10)

Betriebskostenabrechnung kann auch nach Auszahlung des Guthabens korrigiert werden:
Das Rückforderungsrecht der Beklagten (hier: des Vermieters scheitere nicht an § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, da die Abrechnungsfrist bei der Korrektur der Abrechnung noch nicht abgelaufen gewesen sei. Auch stelle die Übersendung der unrichtigen Abrechnung und die anschließend geleistete Gutschrift des sich hieraus ergebenden Betrages kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar. Dem Bedürfnis der Parteien nach Rechtssicherheit sei durch die mit der Mietrechtsreform eingeführten Ausschlussfristen des § 556 Abs. 3 Satz 3 und Satz 6 BGB Genüge getan. [...]

Anmerkung: Entscheidend ist hier, dass die 1-jährige Abrechnungsfrist auch zum Zeitpunkt der Erstellung der korrigierten Abrechnung noch nicht überschritten wurde. Unerheblich ist hier auch, ob die korrigierte Abrechnung zum Nachteil des Mieters ausfällt.

Quelle: Bundesgerichtshof: Urteil vom 12.01.2011 (Az. VIII ZR 296/09)

Mietzahlungseinbehalt nur bei vorheriger Mängelanzeige:
(Anmerkung: 'Der BGH') hat entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten an Mietzahlungen, die sie für einen Zeitraum vor der Anzeige des - dem Vermieter zuvor nicht bekannten - Schimmelpilzbefalls der Wohnung schulden, nicht in Betracht kommt. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dient dazu, auf den Schuldner (hier: den Vermieter) Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten. [...]

Quelle: BGH: Urteil vom 03.11.2010 (Az. VIII ZR 330/09)

WEG: Keine versteckte Änderung des Abrechnungsschlüssels durch Abrechnungsbeschluss:

  1. Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden.
  2. Die Abänderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG muss transparent gestaltet werden; hierfür genügt es nicht, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird.
  3. Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG entspricht in der Regel nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
  4. § 16 Abs. 4 WEG weist den Wohnungseigentümern nicht die Kompetenz zu, einen die Ansammlung von Instandhaltungsrücklagen betreffenden Verteilungsschlüssel zu ändern.[...]

Quelle: BGH: Urteil vom 09.07.2010 (Az. V ZR 202/09)

Anforderung an fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs:
Im Rahmen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges genügt es, den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete anzugeben.

Quelle: BGH: Urteil vom 12. 05. 2010 (Az. VIII ZR 96/09)

WEG: Instandhaltungsrücklage in der WEG-Abrechnung:
Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

Quelle: BGH: Am 16.02.2010 veröffentlichtes Urteil vom 04.12.2009 (Az. V ZR 44/09)

WEG: Parabolantenne und Zustimmung der WEG:
Die Verpflichtung der Wohnungseigentümer, die Anbringung einer Parabolantenne an dem gemeinschaftlichen Haus zu dulden, ist nicht von der Staatsbürgerschaft des Miteigentümers abhängig, der die Antenne angebracht hat. Voraussetzung, eine Antenne anbringen lassen zu dürfen, ist die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser steht das Recht zu, den Ort der Anbringung zu bestimmen. [...]

Quelle: BGH: Urteil vom 13.11.2009 (Az. V ZR 10/09)

WEG: Einzelbelastung in Hausgeldabrechnung:
Werden einem Eigentümer Beträge einzeln angelastet, die bspw. von der Gemeinschaft verauslagt wurden, so ist es erforderlich, dass für den betroffenen Eigentümer nachvollziehbar und nachprüfbar ist, auf welcher Grundlage dies erfolgt. Eine solche Einzel- bzw. Sonderbelastung in der Jahresabrechnung entspricht - soweit diese berechtigt ist - ordnungsgemäßer Verwaltung. [...]

Quelle: OLG Hamm: Urteil vom 25.08.2009 (Az. 15 Wx 16/09)

WEG: Fristen der Beschlussanfechtung:

  1. Bei den Fristen zur Erhebung und Begründung der Klage nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG (WEG) handelt es sich um Ausschlussfristen des materiellen Rechts (also zwingend).
  2. Die Anfechtungsklage muss demnach innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung erhoben werden und innerhalb von 2 Monaten (neues WEG ab 01.07.2007) nach Beschlussfassung begründet werden.
  3. Ein 'Nachschieben' von Gründen ist ausgeschlossen. Der wesentliche Kern aus dem sich die Anfechtungsgründe ergeben, muss sich aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergeben.
  4. Wird eine Anfechtungsklage gemäß § 46 Abs. 1 WEG (WEG) abgewiesen, so muss zwingend genannt werden, ob diese 'unzulässig' oder 'unbegründet' ist.

Quelle: BGH: Urteil vom 16.01.2009 (Az. V ZR 74/08)
Quelle: BGH: Berichtigungsbeschluss des BGH vom 19.01.2009 (Az. V ZR 74/08)

Ausweis des Vorwegabzuges in der Betriebskostenabrechnung:
Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind. . [...]

Quelle: BGH: Urteil vom 14.02.2006 (VIII ZR 1/06)

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